Costruzione abusiva su terreno agricolo e responsabilità del venditore

In caso di acquisto di un terreno agricolo e di esistenza su di esso di un manufatto bisogna preliminarmente verificare la situazione legale dello stesso. Qualora fosse accertato che trattasi di manufatto abusivo deve verificarsi se sia sanabile o meno.

In materia vige il principio della doppia conformità per la sanatoria di un manufatto abusivo, come stabilito dal Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380/2001, art. 36).

Perché un’opera abusiva sia sanabile è necessario pertanto che il manufatto rispetti le normative urbanistiche e paesaggistiche vigenti (conformità attuale) e quelle dell’epoca in cui è stato costruito (conformità storica).

In pratica, il manufatto deve rispettare le regole (piani regolatori, vincoli, destinazioni d’uso, ecc.) sia di quando è stato costruito sia quelle attuali. Se manca anche solo una di queste due condizioni, la sanatoria non è possibile.

Qualora il manufatto risultasse non sanabile, l’unica strada legale resta la demolizione.

Si evidenzia, altresì, che secondo il Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380/2001, art. 31 e ss), l’autorità comunale può ordinare la demolizione di un abuso edilizio al proprietario attuale del terreno, indipendentemente da chi lo abbia realizzato.

Qualora il terreno sul quale è rinvenuto il manufatto abusivo sia stato oggetto di una recente compravendita ed il manufatto non era stato dichiarato nell’atto di vendita, l’acquirente può chiedere un risarcimento.

Infatti, secondo l’art.1490 c.c. il venditore è tenuto a garantire l'acquirente contro i vizi occulti, cioè difetti che non erano evidenti al momento dell'acquisto e che riducono il valore o l’utilità del bene. Un manufatto abusivo non sanabile potrebbe essere considerato un vizio occulto, soprattutto se il venditore non ha informato della sua esistenza prima della vendita.

Se il venditore era a conoscenza dell’abuso e lo ha taciuto (dolo), potreste avere titolo per chiedergli di assumersi la responsabilità della demolizione o per ottenere un risarcimento o la riduzione del prezzo pagato.

In concreto si consiglia di procedere con una diffida formale al venditore descrivendo il problema e chiedendo che provveda lui alla demolizione o al risarcimento dei costi, sulla base del fatto che il manufatto abusivo rappresenta un vizio occulto, specificando un termine entro cui rispondere. Questo potrebbe evitarvi sanzioni immediate e dimostrare la vostra buona fede.

Se il venditore non risponde o si rifiuta di intervenire e il Comune ordina la demolizione, si è obbligati ad eseguirla per evitare multe o ulteriori problemi (es. ordine di ripristino coatto). In tal caso, è necessario conservare tutte le prove dei costi sostenuti (fatture, ricevute) e avviare un’azione legale contro il venditore per recuperare le spese, dimostrando che l’abuso era preesistente e non dichiarato.

Da ultimo, si rileva che la costruzione di manufatti su terreni agricoli senza autorizzazione è considerata un reato penale ai sensi dell’art. 44 del D.P.R. 380/2001.