Assegnazione della casa coniugale e le riunioni di condominio

In caso di separazione personale tra i coniugi chi partecipa alle riunioni di condominio se il coniuge assegnatario è anche nudo proprietario e l’altro coniuge usufruttuario?

L'usufrutto è un diritto reale che attribuisce all'usufruttuario il godimento di un bene e il diritto a percepirne i frutti, mentre il nudo proprietario conserva la proprietà senza il suo godimento.

Secondo quanto disposto dall'articolo 1004 del Codice Civile “le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione". E’ quindi l’usufruttuario che ha il diritto di partecipare e di votare alle assemblee di condominio per la gestione ordinaria.

Il nudo proprietario, invece, conservando la proprietà dell'immobile ma non il godimento, avrà diritto di essere convocato e di intervenire alle assemblee condominiali solo per le questioni straordinarie. In particolare, a norma dell’art 1005 c.c. “Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta”.

Tuttavia, ricordiamo che ai sensi dell'art. 67, ottavo comma disp. att. c.c. "il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale".
In sostanza, dunque, ciascuno dei due può essere chiamato dal condominio a rispondere per l'intero debito riferibile all'unità immobiliare, indipendentemente dal fatto che si tratti di onere riguardanti la nuda proprietà o l'usufrutto.

Ciò chiarito, dobbiamo domandarci cosa succede in caso di separazione personale dei coniugi e di assegnazione della casa al coniuge già nudo proprietario.

L’assegnazione dell’abitazione al coniuge, già nudo proprietario, fa sorgere in capo ad esso un diritto personale di godimento che prevale sul diritto reale di usufrutto dell’altro coniuge.

Il diritto di usufrutto, tuttavia, non si estingue con l'assegnazione della casa coniugale all’altro coniuge, a meno che non ci siano specifici eventi autonomi che ne determinino la cessazione, quali ad esempio una rinuncia dell'usufruttuario, oppure la scadenza del termine apposto al diritto reale, ovvero la morte dell'usufruttuario. Si deve, quindi ritenere che con l'assegnazione della casa al coniuge nudo proprietario di fatto viene sospeso l'esercizio del diritto dell'usufruttuario, perché il godimento dell'immobile passa al coniuge assegnatario.

Partecipazione alle riunioni di condominio

Se il nudo proprietario è anche il coniuge assegnatario e quindi acquisisce anche il godimento dell’immobile è lui a dover partecipare alle riunioni di condominio relative alla gestione ordinaria e straordinaria, avendo il diritto esclusivo di godimento dell'immobile.

L'amministratore di condominio, ex art.67 disp. attuaz. c.c. è tenuto a convocare chi ha il diritto di partecipare alle riunioni in base alla situazione effettiva e documentata. A tal fine, la semplice presentazione della sentenza o dell’omologa di separazione all'amministratore dovrebbe essere sufficiente per dimostrare che il nudo proprietario, in quanto coniuge assegnatario, ha assunto il godimento dell'immobile e quindi la gestione ordinaria. L'assegnazione della casa coniugale come detto non costituisce un diritto reale, ma un diritto personale di godimento, e non richiede obbligatoriamente la trascrizione nei registri immobiliari per essere efficace tra le parti (coniuge assegnatario e altro coniuge), tuttavia la trascrizione è fortemente raccomandata onde rendere opponibile l’assegnazione ai terzi.

Ciò soprattutto alla luce della recente pronuncia della Suprema Corte che, con sentenza n.12387/2022, ha affermato che, a seguito della riforma sull’affido condiviso e dell’introduzione dell’art. 155-quater c.c. (ora 337-sexies c.c.), l’assegnazione della casa coniugale è opponibile ai terzi solo se e quando trascritta.

A tutela dell’assegnatario è previsto espressamente che il provvedimento di assegnazione sia suscettibile di trascrizione nei registri immobiliari della Conservatoria per renderlo opponibile a eventuali terzi che dovessero acquistare diritti sull’immobile. Quindi, sebbene l’assegnazione sia valida, la sua opponibilità ai terzi è subordinata alla pubblicità attraverso la trascrizione nei pubblici registri. Questo perché il principio della trascrizione, di cui all’art. 2644 c.c., da prevalenza ed efficacia all’atto di disposizione dell’immobile che per primo viene trascritto.